As regras do jogo. Em claro.

Resumo orientado a consultores e a particulares que compram ou vendem. Não substitui aconselhamento jurídico nem fiscal. Sempre confirme o texto em vigor no Diário da República.

1. Mediação imobiliária — Lei n.º 15/2013 e licença AMI (IMPIC)

A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, regula o exercício da atividade de mediação imobiliária. Em traços gerais:

• Só podem exercer mediação as entidades com licença AMI emitida pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).
• Exigem-se requisitos de idoneidade, seguro de responsabilidade civil profissional e cumprimento de deveres de informação e de contrato de mediação.
• O número AMI deve constar da publicidade e dos documentos da empresa.

Portais: IMPIC · guia gov.pt sobre mediação (pesquisa «mediação imobiliária» em gov.pt).

2. Mais Habitação — Lei n.º 56/2023 e alterações posteriores

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro («Mais Habitação») introduziu um pacote amplo de medidas sobre arrendamento, alojamento local, fiscalidade e oferta. Parte das medidas foi alterada ou revogada em 2024–2025/2026 (ver secção de novidades). Consulte sempre a legislação consolidada e o Portal da Habitação.

3. IMT e Imposto do Selo — isenção para jovens (DL 48-A/2024)

O Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (texto consolidado no DR) prevê isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de habitação própria e permanente por jovens, sob condições legais (idade, valor, natureza da aquisição, etc.).

• Simulações e escalões: Portal das Finanças.
• Os escalões gerais de IMT são atualizados periodicamente (ex.: Lei n.º 73-A/2025 para 2026 — verificar no DR).

Atenção: a isenção não é automática para todos os jovens nem para todos os imóveis; confirme elegibilidade com o notário/Finanças antes da escritura.

4. Garantia pública para crédito à habitação de jovens

Regime de garantia pessoal do Estado a instituições de crédito para viabilizar crédito à habitação própria e permanente a jovens até aos 35 anos (texto consolidado no DR).

Em abril de 2026, o Governo anunciou o reforço da garantia em 750 milhões de euros, elevando o montante total para 2,3 mil milhões de euros; em 2025 terão sido celebrados mais de 25 mil contratos ao abrigo da medida (portugal.gov.pt, 24 abr 2026).

Condições típicas (confirmar sempre no diploma e no banco): limites de idade, valor do imóvel, primeira habitação, rendimentos, domicílio fiscal, prazo de adesão. O Banco de Portugal e o Portal do Cliente Bancário publicam FAQ sobre regimes de crédito.

5. NRAU — arrendamento urbano

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, com alterações sucessivas (incluindo pela Lei 56/2023), regula contratos de arrendamento urbano, atualização de rendas, denúncia e direitos das partes. Para contratos concretos, use o texto consolidado e aconselhamento jurídico.

6. Alojamento local (AL)

Regime jurídico base: Decreto-Lei n.º 128/2014, alterado várias vezes (Lei 56/2023; DL 76/2024, que reforça instrumentos municipais; DL 57/2024, que revogou a contribuição extraordinária sobre o AL criada no Mais Habitação).

Antes de registar ou anunciar AL, confirme o regulamento municipal e o estado do registo.

7. Prevenção do branqueamento de capitais — Lei n.º 83/2017

A Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto impõe deveres às entidades obrigadas, incluindo a mediação imobiliária: identificação e verificação de clientes e beneficiários efetivos, conservação de registos, formação, controlo interno e comunicação de operações suspeitas. O IMPIC publica FAQ setoriais.

8. Certificado energético (SCE)

A publicitação de imóveis para venda ou arrendamento deve indicar a classe energética; não se deve anunciar sem certificado (ou pré-certificado) válido. O proprietário deve disponibilizar o certificado nas fases relevantes do negócio. Base legal consolidada do desempenho energético dos edifícios: ver legislação consolidada no DR (ex. regime SCE) e o portal sce.pt.

Novidades recentes do Diário da República (aprox. últimos 12 meses)

Lista não exaustiva — confirme sempre o texto integral:

Data / diploma	Tema	Ligação
Lei n.º 73-A/2025, 30 dez 2025	Atualização de escalões IMT (referência 2026)	DR
DL n.º 57/2024, 10 set 2024	Revogação da CEAL (contribuição extraordinária AL)	DR consolidado
DL n.º 76/2024	Alteração ao regime de AL; instrumentos municipais	DR consolidado
DL 48-A/2024	Isenção IMT/IS jovens (HPP)	DR consolidado
Garantia pública jovens (DL 2024, consolidado)	Crédito habitação com garantia do Estado	DR consolidado
Lei 56/2023, 6 out 2023	Mais Habitação (base; parcialmente alterada)	DR
Comunicado Governo, 24 abr 2026	Reforço garantia pública (+750 M€ → 2,3 mil M€)	portugal.gov.pt

Para o consultor KW

Cumprir AMI, deveres AML, menção da classe energética nos anúncios e regras de publicidade não é «burocracia» — é proteção do cliente e da carreira. Em dúvida: Market Center, compliance KW Portugal e, quando necessário, advogado/TOC.